RODINA A OBČAN:
PRÁVNÍ SLUŽBY V OBLASTI BYDLENÍ

Při podeji nebo při koupi domu či bytu se vždy musí uzavřít písemná kupní smlouva. Pro zápis do katastru nemovitostí musí mít kupní smlouva úředně ověřené podpisy. Pokud financujete nákup bydlení hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření, může se stát, že ověřené podpisy bude požadovat i banka nebo stavební spořitelna. Pro ostatní účastníky obvykle postačí smlouva na nákup bytu či domu s obyčejnými podpisy. V naší advokátní kanceláři vám sepíšeme smlouvu, případně dáme připomínky ke smlouvě, kterou navrhuje druhá strana, zajistíme ověření podpisů a samozřejmě připravíme také návrh na vklad vlastnického práva k bytu nebo domu do katastru nemovitostí a jsme schopni vše koodrinovat s bankou.

Pokud kupujete nemovitost s využitím služeb realitní kanceláře, setkáte se s požadavkem na podpis rezervační smlouvy. Rezervační smlouva se uzavírá na konkrétní kupovanou nemovitost a je uzavřena mezi realitní kanceláří a kupujícím. Smlouva definuje základní podmínky spolupráce s realitní kanceláří a především rezervační poplatek, který má být krátce po podpisu rezervační smlouvy kupujícím zaplacen. Rezervační poplatek obvykle není vratný. Velmi doporučujeme, abyste si podpis rezervační smlouvy promysleli, konzultovali její obsah s advokátem, a především, abyste konzultovali také text kupní smlouvy, která by se měla následně podepisovat. Realitní kancelář obvykle hájí svoje zájmy, není to právník na vaší straně.

Pro zvýšení bezpečnosti koupě a prodeje nemovitostí rozhodně doporučujeme využít advokátní úschovu peněz. Cena za kupovaný byt nebo dům je obvykle příliš vysoká na to, abyste takovou částku prostě poslali na účet prodávajícího. Úschova peněz u advokáta probíhá na základě smlouvy mezi prodávajícím, kupujícím a advokátem. V úschovní smlouvě jsou přesně vymezeny podmínky, za jakých budou peníze z úschovy vyplaceny (obvykle je třeba předložit určité listiny, nejčastěji výpis z listu vlastnictví z katastru nemovitostí, kterým se osvědčí, že byt nebo dům již byly převedeny na kupujícího). Teprve po splnění podmínek dohodnutých ve smlouvě advokát vyplatí kupní cenu nemovitosti na účet. Advokát za uschované peníze ze zákona ručí.

V případě, že nákup bytu nebo domu financujete pomocí hypotečního úvěru, případně úvěrem ze stavebního spoření, banka nebo stavební spořitelna si často klade podmínku zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí. Zástavní právo se zřizuje zástavní smlouvou, kterou obvykle banka připraví jako součást dokumentace k úvěru, a zástavní právo podle této smlouvy se pak nechá zapsat do katastru nemovitostí pomocí návrhu na vklad. Zástava nemovitosti představuje záruku, že pokud dlužník nebude splácet, věřitel může nemovitost prodat. Vklad zástavního práva je obvykle podmínkou pro vyplacení požadovaných peněz z úvěru. Zástavní právo může být sjednání také pro jiného věřitele (pokud si půjčujete jinde než v bance).

Byt nebo dům mohou být na základě písemné smlouvy také darovány. Často se jedná o darování nemovitosti mezi příbuznými, např. prarodiče nebo rodiče darují nemovitost svým vnukům či dětem. Pro zápis do katastru nemovitostí musí být na darovací smlouvě úředně ověřené podpisy. Ostatní účastníci mohou mít darovací smlouvu bez ověřených podpisů. Při darování v rodině se často zřizuje právo dožití, tedy, že osoba dárce může v darované nemovitostí v klidu dožít a využívat ji (celou nebo stanovenou část). Je vhodné tuto služebnost dožití zapsat do katastru nemovitostí. Darovaná nemovitá věc se považuje za příjem. Při darování mezi příbuznými v pokolení přímém je darování od daně osvobozeno.

Bydlení v nájmu je stále obvyklý způsob, jak si zajistit bydlení, případně, jak zhodnotit nemovitost k bydlení, kterou aktuálně sami nepotřebujete. Je vhodné, aby nájemní smlouva byla písemná, neboť tak můžete podrobně upravit práva a povinnosti nájemce a pronajímatele (zákon také říká, že má být smlouva písemná). V nájemní smlouvě je vymezeno, zda se jedná o nájem na dobu neurčitou, nebo je stanovena konkrétní doba, samozřejmě je zde stanovena výše nájemného. Od konkrétní nájemní smlouvy se také odvíjí možnosti, jak lze podat výpověď z nájmu a případně jak se výpovědi z nájmu bránit. Nájemní smlouva může zakázat podnájem, např. když nájemník bytu chce podnájemníka do jednoho z pokojů. K nájemní smlouvě mohou být dodatky, např. o zvýšení nájemného nebo o změně doby nájmu.

Pokud máte jiný právní problém, např. pokud prodáváte či kupujete garáž, pronajímáte zahradu nebo pole, napište nám. Obratem se vám ozveme s návrhem řešení.